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Gli immobili di tipo residenziale

A Bologna nel 2020 sono presenti in catasto oltre 227mila unità immobiliari di tipo residenziale, il 71% (oltre 162mila) delle quali appartenenti alla categoria A3, abitazioni di tipo economico; le abitazioni di tipo popolare (A4) sono invece oltre 40mila (18%), mentre quelle di tipo civile (A2) rappresentano il 10% del totale (circa 22mila).

Negli ultimi undici anni gli immobili residenziali sono aumentati di oltre 6.700 unità (+3%), di cui oltre 1.000 nell’ultimo anno.

Ricordiamo che la variazione positiva o negativa non deriva necessariamente da nuovi accatastamenti o cancellazioni, ma può essere dovuta anche a cambi di destinazione o rettifiche catastali. Questo incremento è attribuibile principalmente alle categorie A2 (abitazioni di tipo civile) e A7 (abitazioni in villini), che negli undici anni sono aumentate rispettivamente di oltre 4.300 e 300 unità (+25% e +21%), mentre nell’ultimo anno di 607 e 30 unità. Anche le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A3 (abitazioni economiche) hanno registrato un aumento: solo nell’ultimo anno si registrano in più 740 abitazioni di tipo economico (A3) e 1 abitazione di tipo signorile (A1). Le altre categorie sono invece diminuite. In particolare le categorie A5 (abitazioni di tipo ultrapopolare) e A6 (abitazioni di tipo rurale), negli ultimi undici anni, sono più che dimezzate.

Passando all’analisi dimensionale, a Bologna nel 2020 si registrano quasi 1.150mila vani catastali, con un incremento negli undici anni del 3%. Occorre precisare che i vani catastali non coincidono esattamente con il numero di stanze, ma sono locali che comprendono anche una percentuale dei vani accessori; per tale motivo la loro consistenza viene arrotondata al mezzo vano. Mediamente a Bologna nel 2020 si contano 5,1 vani per unità immobiliare. Tale valore è rimasto costante dal 2009. Se consideriamo la distribuzione per categoria delle unità immobiliari residenziali si passa dai 18,1 vani delle abitazioni in villa ai 2,6 vani delle abitazioni di tipo ultrapopolare. Le unità immobiliari residenziali più rappresentate (A3, abitazioni di tipo economico) hanno un numero medio di vani pari a 5.

Per meglio analizzare le caratteristiche dimensionali del patrimonio abitativo residenziale è più opportuno concentrarsi sulla superficie media degli immobili. A Bologna nel 2020 la superficie media degli immobili residenziali è pari a 93 mq: si passa dai 150 mq delle abitazioni di tipo civile, ai 90 mq di quelle di tipo economico, ai 70 mq delle abitazioni di tipo popolare. Le abitazioni in villini registrano mediamente una superficie di 250 mq, mentre, come ci si aspetta, le abitazioni in villa superano i 500 mq.

Se consideriamo il valore degli immobili residenziali, nel 2020 la rendita media complessivamente è pari a 815 euro, mentre il valore immobiliare medio (da non confondere, come abbiamo già ricordato, con il valore di mercato degli immobili) si è assestato a 137mila euro; negli ultimi 11 anni l’incremento di quest’ultimo è di circa il 2%. Sono le abitazioni in villa ad avere la rendita media e il valore immobiliare medio più alti, pari rispettivamente a 5.442 euro e 914mila euro. Per contro le abitazioni ultrapopolari registrano una rendita media pari a 160 euro e un valore immobiliare medio pari a poco meno di 27mila euro. Le abitazioni di tipo economico hanno una rendita media di 808 euro e un valore immobiliare medio di 136mila euro.

E’ interessante analizzare il valore immobiliare per metro quadro. Nel Comune di Bologna, se escludiamo la categoria A9 (castelli e palazzi di pregio storici), la categoria che presenta il valore immobiliare per metro quadro più alto, 1.745 euro/mq, è la A1 (abitazioni di tipo signorile), seguita dalla categoria A2 (abitazioni di tipo civile), 1.741 euro/mq, e dalla categoria A7 (abitazioni in villini), 1.590 euro/mq.

A livello territoriale anche per gli immobili di tipo residenziale il quartiere con il maggior numero di unità è Porto - Saragozza (oltre 45mila unità nel 2020). Segue il quartiere Santo Stefano, con oltre 43mila unità, mentre Savena è il quartiere con il minor numero di immobili residenziali (oltre 31mila). A livello di zone, è San Vitale ad aggiudicarsi il primato in termini di numero di unità con oltre 20.600 immobili, seguita da Mazzini (oltre 20.200) e Bolognina (oltre 20.000); ai Colli spetta l’ultimo posto, con oltre 4.600 unità.

Nel quartiere Santo Stefano sono presenti le abitazioni con il maggior numero medio di vani (5,4), in particolare nella zona Colli il numero medio sale a 6,9; a Navile e a San Donato - San Vitale si registra il dato più basso (4,8): Bolognina e Santa Viola sono le zone in cui sono presenti le abitazioni con minor numero di stanze (4,6).

Se analizziamo la dimensione media delle abitazioni, in Santo Stefano si registrano le abitazioni più grandi (mediamente 108 metri quadri), addirittura la zona Colli presenta un valore medio di quasi 150 metri quadri. Le abitazioni di dimensioni minori si trovano invece nei quartieri Navile (85 mq), San Donato - San Vitale (86 mq) e Borgo Panigale - Reno (87 mq). Nelle zone del Centro Storico le dimensioni medie delle abitazioni si attestano su valori di circa 100 metri quadri, da un minimo di 94 mq a Irnerio a un massimo di 108 mq a Galvani. Le zone con le abitazioni più piccole sono localizzate alla Bolognina e Santa Viola (82 metri quadri).

Passando al valore degli immobili, la rendita media e il valore immobiliare medio più alti si segnalano nel quartiere Santo Stefano (rispettivamente oltre 1.027 euro e oltre 172mila euro), mentre Borgo Panigale - Reno si attesta sui valori più bassi (rispettivamente 663 euro e oltre 111mila euro). A livello di zona, Colli presenta i valori più alti (rendita media 1.403 euro e valore immobiliare medio circa 236mila euro), mentre nella zona Santa Viola si registrano i valori più bassi (rendita media pari a 617 euro e valore immobiliare medio oltre 103mila euro).

Se consideriamo il valore immobiliare per metro quadro, a livello di quartiere, Santo Stefano e Porto - Saragozza presentano entrambi dei valori che sfiorano i 1.600 euro/mq, Borgo Panigale - Reno invece si attesta ad un valore di poco inferiore a 1.300 euro/mq.

La zona con il valore immobiliare per metro quadro più alto è Marconi (circa 1.800 euro/mq); per contro Borgo Panigale è quella con il valore più basso (1.263 euro/mq).